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房地產“搶收潮”持續 房企以價換量維系現金流

時間:2020-06-05   來源:21世紀經濟報道    
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    近日,上市房企陸續發布2020年5月銷售業績。隨著新冠肺炎疫情影響逐漸減弱,房企5月的銷售規模繼續攀升,甚至超過去年同期。在此過程中,以價換量的現象較為普遍,凸顯出房企為促進銷售而做出了主動調整。
 
    頭部房企中,萬科、恒大、碧桂園的銷售規模都高于去年同期。其中,恒大已連續三個月銷售規模突破600億。但恒大的讓利力度也不小,今年前5月,恒大的銷售均價為9069元/平方米,同比下降15.6%。
 
    不過,大部分房企前5月的累計銷售規模仍低于去年同期。
 
    銷售回款是房企現金流的主要來源之一。某20強房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,近一段時間雖然市場有所升溫,但房企對外投資的力度也在加大,很多企業的現金流警報并未解除。加之市場走勢仍然存在不確定性,未來一段時間,加大銷售、保衛現金流仍將是企業的戰略重心。
 
    犧牲利潤率
 
    為對沖新冠肺炎疫情的影響,恒大從今年2月開始就大力推動網上銷售,并實施了廣泛的價格優惠。今年2月至5月,恒大的月度合約銷售額分別為447.3億元、621億元、652億元、602億元。
 
    今年前5月,恒大累計合約銷售金額2727.9億元,同比增長約17.8%;累計合約銷售面積3007.9萬平方米,同比增長四成。
 
    今年前5月,萬科累計實現合同銷售面積1575.5萬平方米,合同銷售金額2471.1億元,均比去年同期有所下滑。但5月單月,萬科的合同銷售金額為612.8億元,同比增長5.67%。
 
    碧桂園在今年1-5月共計實現權益合約銷售額2059.9億元,同比下降7.03%。但5月單月的權益銷售額為561.1億元,同比增長3.29%。
 
    上述房企在5月普遍實現銷售增長,與市場的恢復密不可分。由于疫情推遲了需求釋放、五一小長假和房貸利率下滑等原因,多個城市的房地產成交量明顯升溫,杭州、成都、南京的部分項目,一度出現“萬人搖號”的盛況。
 
    與此同時,在已經發布銷售簡報的房企中,價格讓步較為普遍,這也被認為是刺激交易的另一個原因。
 
    除恒大、碧桂園等頭部房企外,佳兆業在5月的平均售價約為15005元/平方米,同比下降約22.2%。今年前5月,佳兆業的平均售價同比下降約14.8%。
 
    今年前5月,旭輝的合同銷售均價約為16600元/平方米,比去年全年的16700元/平方米略有下降。正榮在前5月的銷售均價為15300元/平方米,略低于去年全年的15500元/平方米。此外,合景泰富、富力的銷售價格,均低于去年年末的水平。
 
    分析人士普遍認為,價格讓步有助于刺激銷售,但會使房企的利潤率繼續下滑。Wind的統計顯示,2020年第一季度,申萬房地產板塊整體銷售凈利潤率為8.73%,同比下降4.40個百分點。
 
    但總體來看,房企的銷售缺口仍然存在。
 
    易居克而瑞的統計顯示,今年5月,TOP100房企單月實現銷售金額(全口徑)10915.4億元,環比增長21.3%,同比增長12.2%。但累計來看,2020年1-5月,TOP100房企的銷售規模仍比去年同期下降了7.9%。
 
    促回款仍是首選
 
    “與其說是抓銷售,不如說是抓回款。”前述房企人士表示,近幾個月,房企采用各種方式刺激銷售,首要目的并非完成銷售目標,而是維持現金流。
 
    據悉,近幾個月由于銷售受阻,房企的資金鏈普遍受到影響。為此,企業普遍收縮了投資規模,各別房企還通過降薪、裁員等舉措來縮減內部開支。4月以來,市場逐漸升溫,但由于前期的銷售缺口較大,企業的資金鏈警報仍未完全解除。
 
    國家統計局的數據顯示,今年1-4月份,房地產開發企業到位資金47004億元,同比下降10.4%。其中,占資金來源四成以上的定金及預收款、個人按揭貸款兩項,分別下降18.9%和5.4%。
 
    前述房企人士稱,他所在的公司,將回款率目標定在85%以上,而且是必須完成的“硬指標”。據21世紀經濟報道記者了解,目前多數房企對回款率的要求在80%以上。
 
    實際上,降價銷售的目的之一,也是實現資金的快速到賬。21世紀經濟報道了解到,“簽約優惠”、“首付優惠”等促銷,在近期被大量使用。主要表現為,簽約時間越短,折扣力度越大;首付比例越高,折扣力度越大,全款支付的優惠力度最大。
 
    “這段時間,因為價格有優勢,很多項目上的全款支付比例確實在增加。”該人士表示。
 
    進入5月,優質地塊頻繁推出,刺激土地市場迅速升溫。雖然房企的對外投資依舊謹慎,但其現金流壓力正不斷增大。
 
    易居克而瑞指出,在市場銷售轉暖、融資環境略放松、熱點城市土地供應放量等多因素影響下,5月成為房企拿地的小高峰,TOP50房企中近半數投資金額超過50億元。其中,碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業,5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。
 
    “投資強度在逐步加碼。”易居克而瑞認為,“為了保證資金安全,抓銷售、促回款,彌補銷售空缺仍是房企未來一到兩個季度的首選任務。”
 
    對于房企來說,近期的市場雖然火熱,但機會可能稍縱即逝。國信證券認為,近期的銷售升溫,既有供給增加的驅動,又有填補疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環境不發生改變,市場面對的仍然是銷售“下坡”。
 
    該機構表示,4月和5月的銷售的確明顯好轉,但這并不改變銷售下行周期的方向,預計今年的(全國商品房)銷售規模仍將有10%的降幅。

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