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年初多地“扎堆”微調 2020年樓市政策紅線不能碰

時間:2020-01-08   來源:21世紀經濟報道    
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    2020年伊始,房地產調控暗流涌動。武漢、唐山、東莞、佛山、四川富順、湖南衡陽等城市紛紛出臺樓市政策,對市場進行調整。其中,既有稅費優惠、財政補貼、人才新政等刺激性措施,又有銷售監管、房屋限售等打壓和規范性手段。
 
    中央層面,銀保監會也出臺政策,強調“嚴格執行房地產金融監管要求,防止資金違規流入房地產市場”。
 
    2019年是我國樓市調控最為密集的年份,全年出臺的樓市政策超過620次。這些政策很好地維持了市場的穩定,但對于習慣性依賴土地財政的地方政府來說,松綁的沖動仍然存在。
 
    對于今年的政策基調,雖然中央經濟工作會議再度重申“房住不炒”,但地方政府仍然有著因城施策的調整空間。那么,在樓市下行壓力較大的背景下,今年的樓市調控政策到底怎么走?年初的這波調整,有哪些風向標意義?
 
    有刺激也有打壓
 
    四川省富順縣的樓市新政,被認為打響了2020年樓市松綁的“第一槍”。
 
    按照富順縣住房和城鄉建設局發布的《富順縣購買商品住房財政補貼實施細則》,對在2020年1月1日至2020年6月30日期間,在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民,給予一次性200元/平方米的財政補貼。二手房買主不享受這一補貼。
 
    在湖南省衡陽市衡東縣房交會的發布會上,當地政府部門也推出了稅費補貼政策,涵蓋住宅、商鋪、車位等多個業態。政府同時表示,“鼓勵企業讓利,但不搞惡性競爭”。政策在今年衡東縣房交會期間適用,具體為2020年1月1日到2020年3月31日。
 
    東莞則在近期推出人才新政,強調“頂尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房,在東莞全職工作滿8年、貢獻突出的可無償獲贈該住房;特級人才給予最高250萬元購房補貼或享受3年、每月最高5000元的租房補貼。”
 
    與此同時,打壓性的政策也在推出。比如,武漢發布征求意見稿,擬推出七項措施規范預售政策;近期房價上漲較快的唐山,則對銷售環節進行規范,并要求“購房人購買新建商品住房,自網簽之日起42個月內不得上市交易”;佛山也出臺政策,規范商辦類項目的拿地和銷售。
 
    與2019年出臺的海量調控政策相比,這些調控政策祭出的手段,并無太多新意。但由于在年初出臺,又難免帶有一些“風向標”的意味。
 
    對此,上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為,一方面,這些政策可以視為2019年樓市密集調控的延續;另一方面,從性質上來說,這些政策和當地市場發展有著較強的針對性,屬于因城施策,并無明顯的“出格”之處。
 
    比如,2019年11月,唐山的新房價格以1.9%的環比漲幅并列70大中城市漲幅榜首。因此,出臺打壓性政策也在情理之中。而衡東縣的稅費補貼政策,目的在于去庫存的需要。
 
    實際上,梳理地方政府2019年出臺的海量政策發現,“雙向調控”的基調已經奠定。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,2019年的“地方版”樓市調控政策有幾個顯著特點:人才新政多發、租賃政策強化、公積金政策放寬、頻繁整頓亂象。
 
    與此同時,政策整體還是維持了基本的穩定。
 
    “紅線”仍然不可觸碰
 
    2020年的樓市調控政策,是否會沿著同樣的方向發展?嚴躍進指出,年初的這一波政策調整,風向標意義并不明顯,但其內在邏輯仍適用于2020年,即在不觸碰“紅線”的同時進行因城施策的調整。
 
    他所說的“紅線”,是指監管層確定的一系列穩定樓市的原則。
 
    2019年12月召開的中央經濟工作會議指出,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。”這是中央經濟工作會議連續第二年提到“房住不炒”。
 
    此后,住建部、央行、銀保監會等相關部門也做出類似的表態。住建部還重申,不把房地產作為短期刺激經濟的手段。
 
    貝殼研究院分析認為,2020年房地產政策將會保持“上緊下松”、“內緊外松”的基調。
 
    “上緊下松”是指中央“緊”、地方“松”。中央層面,出于控制杠桿的考慮,雖然貨幣政策有所寬松,但購房貸款政策仍將審慎。
 
    地方層面,一是地方政府對房地產和土地的路徑依賴短期難以改變,二是有特殊發展定位的區域,出于承接產業轉移到引進人才的需要,會針對部分人群降低購房門檻,例如粵港澳大灣區的部分城市。但在長期防風險和短期促進“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)的約束下,整體限購放松力度有限。
 
    “內緊外松”是指房地產調控政策“緊”,其他微觀政策略“松”。房地產內部政策大概率仍會維持當前緊縮狀態,但絕大部分城市不會再進一步收緊。一些城市會出臺人才引進、戶籍放松等政策,會在客觀上刺激樓市需求的增加。
 
    2019年末,發改委發布文件,督促城區常住人口300萬以下城市取消落戶限制,同時推動城區常住人口300萬以上城市放寬落戶條件。該措施的出發點在于推動新型城鎮化建設,但多數受訪者認為,也能對三四線樓市起到一定程度的托底作用,不至于使這些地區的樓市“硬著陸”。
 
    上海易居研究院也指出,限購、限價、限售、限簽等“四限”政策仍是地方調控重要抓手,政策將與當地樓市關聯度更高,各城市可以根據市場實際情況,及時調整政策走向,以便提高政策的針對性和有效性。
 
    該機構還表示,“本輪調控政策難言實質性轉向,房地產整體政策環境將持續偏緊。”其中,“四限”調控注定將貫穿更長的時間周期,從而維持市場的穩定,為進一步落實樓市調控長效管理機制創造環境。

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