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國企為租賃市場提供增量 平臺上的房子從哪里來?

時間:2017-10-20   來源:中國經濟周刊    
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    住房租賃市場,國企來了!
    《中國經濟周刊》記者 銀昕 | 北京報道(本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第39期)
    “作為住建部文件中的12個試點城市之一,我們的行動就是響應住建部通知中的內容。”
    武漢市住房保障和房屋管理局的一位負責人對《中國經濟周刊》記者介紹說,7月出臺的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到,“發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業”,并提出“城市住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺”。8月底,武漢組 建第一批5家國有住房租賃平臺。“我們的目標是年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”
    除武漢外,成都和上海在發展住房租賃市場時也將國有企業擺在了重要位置。早在7月底,成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。
    上海的表態則更加明確。9月15日上海市政府發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》,其中明確表示,“通過國資國企的引領和示范,盡快增加市場供給,穩定市場租金,將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石,并形成一批可復制、可推廣的經驗做法,吸引更多的企業投身住房租賃產業。”
    武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊對《中國經濟周刊》記者說,目前的住房租賃市場回報率低、周期長,相比于買賣市場較為無序,對已習慣“掙快錢”的房地產行業內的社會資本來說吸引力有限,“這個時候誰來干呢?國企上!國資企業理應在此刻發揮帶頭作用,引領和規范好這個市場。”
    為租賃市場提供增量,國有平臺上的房子從哪里來?
    “社會資本不是不看中租賃平臺,很多開發商都在布局,但現階段就是找不到破題之道,去解決回報率低和回報周期長的問題。”一位業內人士對記者說,業界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力,但問題多”。于是社會資本的心態有些猶豫,動作上也偏遲緩。“特別是供應不足的問題亟待改變,大型租賃機構還是太少。”亞豪機構市場總監郭毅分析稱,國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產業鏈的供應端,“國有資本進入租賃市場可以短期內擴大供應的規模,不會像社會資本那樣‘躡手躡腳’。”
    “增加供應肯定是建立此類平臺的當務之急。”承擔建立國有住房租賃平臺任務的武漢地產集團的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者,該企業建立的平臺上租賃房屋來源主要有三個:新建、改建和社會籌集。新建指選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目,按一定比例和相關要求配建租賃住房;改建是將閑置的非住宅項目按有關標準和規范改造成集中式公寓;社會籌集房源則是收集社會上閑置的空余房源,將它們統一起來進行規范化的租賃。“同時也可以將一部分富余出來的公租房房源調整為租賃住房向社會出租,不再限定租賃對象。”該負責人表示,另外自持地塊也是武漢地產集團的可選方向。
    前不久引發熱議的“商改租”房屋也會出現在武漢的國有租賃平臺上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說。據了解,武漢地產集團自持的地塊內有廠區可改建為租賃住房。不少業內人士質疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風、采光和消防等要求,對此徐磊稱:“對廠房的改建不是想怎么改就怎么改,國土規劃和建設部門要聯合把關,有一整套程序要走。”
    目前租賃市場中商業機構的業務模式主要有三個:“大房東”(擁有項目產權)、“二房東”(從別處租得商業地產做集中式出租公寓)和“撮合平臺”(出租者將房源信息發布至平臺)?梢钥闯,武漢國有租賃平臺的模式和上述三種大致相同。
    此外,成都還在稅收政策上鼓勵“撮合平臺”模式中的出租者:對個人出租住房的,由按照5%征收稅減為按1.5%計算繳納增值稅;其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的,在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。
    武漢:出租房不超60平米,中高端項目配管家服務
    如果按照上海發布的文件所述,國有企業一旦成為租賃行業中的“壓艙石”,手中就會持有大量可供出租的房產,這是否意味著租賃房屋“市場化”程度有所降低,部分城市將其作為“民生問題”加以解決,才強調國有企業的“壓艙石”作用?
    武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者,這種情況至少在武漢不會發生。“我們的思路是‘國企引領,市場化運作’,所有房源完全按照市場經濟的規律運營,平臺建成后面向全體社會大眾,不會只針對一小部分收入偏低的人群。”他強調,就連曾經做過公租房的那一部分房屋,進入租賃平臺之后也會面向全體社會大眾,不再限定承租人群。
    武漢地產集團此次負責租賃平臺搭建工作的是其旗下保障房公司團隊,上述負責人解釋稱:“用保障房公司做這項業務,主要是考慮到它是公租房的運營公司,公租房也是租賃的一種形式,保障房公司已經積累了一定的運營能力和經驗,由他們打理租賃平臺,做起來更加順手。”
    對于國企入局住房租賃市場,郭毅分析認為,其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”,更不具有“福利性質”,與商業化機構(如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等)相比,國有企業供應的產品性質更接近于“剛需”,而商業化機構更偏高端。“國有資本進入租賃行業,肯定是市場化運營,但背后應該還是有更多社會責任的隱含屬性。”郭毅說,她很好奇國有平臺提供的房屋產品形態如何,這直接決定了產品的受眾,“在總面積有限的情況下,恐怕這些國企要動動腦筋讓一部分面積和功能重疊,比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時候折疊起來,省出一部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數和功能。”
    以武漢市為例,雖然目前產品形態還不得而知,但上述負責人告訴《中國經濟周刊》記者,平均每套出租房屋的面積不會超過60平方米,形態多元化,“除普通的青年公寓外,中高端項目有人才公寓,我們會配備管家服務,這對管理人員要求會高一些。”
    至于如何杜絕非市場化的“關系戶”在國有租賃平臺中出現,武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊一再重申,國有企業在內部已經形成了較為完備的監察體制,租賃平臺按照市場化要求進行運營,確保國有資產保值增值,尋租空間很小。“監管體系是獨立的,運營條線更是獨立的,其他部門的員工不會輕易找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關系’。”
    運營住房租賃平臺,國企有哪些優勢  
    與買賣市場的“一錘子買賣”不同,租賃市場的鏈條長、服務環節多,后期需要龐大的服務團隊支撐長期服務,如同獲得了自持地塊的開發商一樣,國企對今后運營這部分較“重”的資產也要提前有所準備。
    “我國大中城市國企在此之前較少涉及房屋租賃市場,對租賃客群的了解并不深入,而租賃鏈條又很長,從產品開發到定價,再到后期的運營和服務,恐怕需要做好長期深入了解市場的打算。”郭毅分析認為,國企做運營有一個明顯的好處,那就是更能了解政策,按照符合國家意志的方式管理租賃房屋。
    徐磊告訴《中國經濟周刊》記者,政府方面對出租房屋的運營和管理并非“一點經驗都沒有”:“歷史原因導致武漢市內有大量的公房,即產權歸政府的房子。從上世紀50年代開始這部分房屋的管理一直都由政府部門而不是商業機構負責。1998年房改之后雖然公房只剩下很少一部分,但仍有不少對外出租,特別是在對外進行商業出租用作門市房的公房上,政府部門已經掌握了很豐富的經驗。”
    除此之外,市場上的商業機構已對租賃房屋的運營和管理積累了一定經驗,也招攬了不少運營人才,未來國有租賃平臺是否會向其拋去“橄欖枝”?徐磊表示,不排除“挖墻腳”的可能,但他同時認為,“人才戰爭”本身不是壞事,“懂租賃、懂運營的專業人才變得緊俏了,這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”
    有業內分析人士分析指出,“人才戰爭”可能會發生,但不會是普遍性現象,“與買賣市場相比,租賃市場在房地產整體交易額中的占比還是太小,租賃還不是主流市場。”該人士補充說,國有企業開發的租賃房屋在產品形態上是否與現行商業機構推出的產品形態相似尚存疑,“國有租賃平臺還是應該有些開拓意識,在現有產品形態的基礎上做些顛覆,針對不同人群做不同的精細化設計,比如針對年輕租客群體就往社交化方向進行開拓。產品類型不同,服務的需求和內容也不同,商業化機構中也就未必有國企要找的人了。”

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