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商業地產過快增長態勢須警惕 政府宜緊控增量盤活存量

時間:2017-05-05   來源:經濟參考報   
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商業地產“過快增長”態勢值得警惕

  近年來,隨著商業地產的加快發展,全國商業地產市場已現供給過剩。專家認為,商業地產“過快增長”的態勢值得警惕。業內人士建議,地方政府應在遏制政績沖動、高效使用土地資源的前提下,有意識地引導企業創新商業地產業態,盤活過剩的商業地產存量。

  多地商業地產明顯“供過于求”

  國家統計局數據顯示,截至3月末,我國辦公樓待售面積達3788萬平方米,同比增長11.6%;商業營業用房待售面積達16014萬平方米,同比增加6.2%。

  盡管供應量高企,但這并沒有阻止各地對商業地產的開發熱情。世邦魏理仕近日發布的《全球購物中心發展》報告顯示,2016年全球新建成購物中心1250萬平方米,增長11.4%。中國依舊是全球最活躍的市場,以575萬平方米的全年新建面積再次位居全球之首,上海、北京、重慶、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜單。

  報告同時顯示,在全球購物中心項目開發呈現整體放緩、在建購物中心總面積下降22%的宏觀環境下,中國的零售項目卻開發熱度不減。2016年,中國在建購物中心總面積錄得1970萬平方米,占全球總面積近六成。其中,深圳和上海未來供應總量最大,中國城市在全球十大在建購物中心面積排名中占據八席。

  記者近日在多個城市調查發現,很多城市的商業地產市場出現了明顯的“供過于求”現象。以上海為例,今年一季度大量新增供應入市。上海中央商務區內有四個項目竣工,建筑面積共計約528600平方米。非中央商務區內則有七個項目竣工,建筑面積共計約442000平方米。大量新增供應導致中央商務區和非中央商務區空置率均有上升。仲量聯行數據顯示,浦東中央商務區空置率上升5.2個百分點至13.1%,浦西中央商務區空置率上升3.0個百分點至12.1%;非中央商務區空置率更是上升4.5個百分點至22.5%。

  業內認為,隨著國內經濟步入“深度轉型”,轉為“中高速”增長,商業地產及寫字樓市場“過快增長”的態勢值得警惕。

  三大誘因致商業地產過剩

  傳統商業地產為何出現“過快增長”的態勢?業內人士認為,其三大誘因在于:地方政績沖動、對土地財政的慣性依賴以及土地升值收益大于商業運營。

  第一,受地方政府政績沖動裹挾,商業地產供應量規劃無序。

  近年來,地方政府為引進大的房地產企業,違規實施“稅收獎勵”或“零地價”現象非常普遍,如河南省安陽市曾一度奉行“零地價招商”政策,導致當地土地資源早早透支。

  中城新產業董事長劉愛明認為,目前商業地產總量明顯過剩而導致的“零租金”現象是一些地方政府需要檢討的,市場的本質是供求,用行政手段增加市場供給是不明智的。

  零點研究咨詢集團董事長袁岳說,一些地方就以“招商引資”、“舊城改造”、“國企改制”等名義減免土地出讓收入,實行“零地價”,甚至“負地價”,或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

  華東一家房企的戰略與投資管理部總監告訴記者,一些城市熱衷建超高層建筑、“城市綜合體”。受地方政績沖動裹挾,該企業在不少地方建造了地標性建筑,有些項目根本不盈利,只是為了給地方領導臉上“貼金”。“此前地方政府承諾的稅收補貼等優惠也由于政府換屆后不認賬了。”

  第二,對土地財政的慣性依賴,政府推地沖動轉向商辦。

  易居中國企業集團CEO丁祖昱認為,由于一些地方政府過度依賴土地財政,致使實體經濟被邊緣化,而由此帶來的更糟局面是,一邊是政府負債大幅上升,一邊卻是社會資源利用效率大幅下降。如銀行信貸資金,就因為過多滯留于房地產、城市建設項目等非生產性固定資產項目,導致資金流動性極差而使得實體經濟融資難、融資貴。

  鵬欣集團CEO姜雷說,出于經濟增長和財政收入的雙重考量和追求,地方政府的“賣地沖動”難減,有些地方財政支出過度依賴于土地財政,甚至是將土地出讓收入作為地方債務償還的主要渠道。因此造成商業地產供應量規劃無序,政府只知道推地、拍地,而很多開發商卻并沒有商業地產的開發經驗。

  第三,官商勾結造概念,囤地坐等升值。近年來,養老地產、旅游地產、生態園、工業園區等概念層出不窮,一些開發商與地方政府聯合起來造概念,實為囤地做“擋箭牌”。

  一位開發商告訴記者說,“商業地產的開發不只是一樁大的政績,商業綜合體建成后所帶來土地升值,對就業和消費方面的促進以及GDP和稅收的增長也是很多地方政府樂見其成的。所以盡管建成后未必能夠賺錢,在地方政府官員們看來,從總體效益來看仍是一筆賺得來的買賣。這就助長了開發商跑馬圈地的現象。”

  在皖北某些工業園區,甚至出現“圍墻里面土地荒,工業園區能放羊”的現象。在“征地-招商-閑置-征地”的惡性循環下,被蠶食的耕地越來越多。

  商業地產過剩困局亟待破解

  針對目前商業地產過剩的局面,專家建議,政府應科學供應土地、準確把握投放土地節奏,使各種商業業態未來達到供需平衡。在遏制政績沖動、高效使用土地資源的基礎上,有意識地引導企業去創新商業、辦公市場業態,為創業者提供發展土壤。

  一是建議明確房地產規劃,遏制地方政績沖動。

  劉愛明認為,我國從中央層面到地方,均缺乏房地產行業規劃。“建議中央考慮制定房地產行業十年規劃。”

  上海市各地在滬企業(商會)聯合會會長胡雅龍說,應結合預期人口規模、區域交通、產業關聯等條件,理性發展大型商業地產項目,而不是拍腦袋決策,將其做成“政績工程”,甚至催生新的商業地產泡沫。

  二是建議地方政府供地應減量提質。
   劉愛明認為,地方政府完全有能力根據每年各種商業地產業態的供應量和銷售量精準控制土地供應,其應加強對商業地產結構的管理調控。地方應嚴控城市開發建設強度,對新增建設用地供應實行“硬約束”。更多從促進產業結構優化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構,進一步結合國際及國內經濟發展態勢、產業最新動向、人口集聚速度規模等因素,進行商業地產的規劃和開發建設,適時控制其速度、節奏,防止商業地產“一枝獨秀”、“過度超前”。

  三是要改增量市場為盤活存量市場。

  部分基層官員認為,“揮霍”土地、囤地現象并非個例,在全國各地帶有普遍性,需要對現有各種地產業態定期“體檢”,擠出土地“泡沫”,并集中整治閑置浪費土地、違法違規用地問題。

  業內人士建議,對已被證明為不適合繼續發展大型商業地產的項目,政府應研究促進土地的盤活利用,并推動創新商業形態,盤活現有的商業存量市場。中發集團董事長陳鄧華建議,對于一些被實踐證明不適宜的商業項目,應通過政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤活土地。

  記者調查發現,連鎖集中式長租公寓企業魔方生活服務集團旗下品牌9號樓公寓利用市場上過剩商業地產,以及工業園區內的閑置物業資產,將其改造為新型企業“集體宿舍”,并引入公寓的產品和服務理念,不僅化解了商業地產資源過剩問題,也為企業帶來住宿綜合解決方案。

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