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鏈接地產:二手房看房要注意哪些問題和程序

時間:2016-08-02   來源:   
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      如果是通過房屋中介購房,一定要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構,必要時可查閱其"兩證",一為工商部門頒發的營業執照,二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

除了中介帶領去看房子之外,最好自己在不同的時間段去看房子,白天看采光,晚上看周圍是否嘈雜,雨點看有沒有漏水什么的,總之不要嫌麻煩。
     或者去問問鄰居和物業,了解下房子的具體情況。對房屋設施的審查還包括對供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節以及了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

購買二手房的程序

購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》,并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門,辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

對有意向的房子可以啟動“偵查模式”

一、了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時,有些單位還保留有優先收購權。所以,一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見,并簽章。

二、了解房屋所有權是否真實、完整、可靠。要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

三、了解所購“二手房”的準確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準,其他面積不計在內。

與房主談判什么?

了解屋內設施細節。有些業主在簽訂合同時常?陬^向客戶保證,屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪,而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。

給訂金

給訂金一般好像都跟房主商量,看給多少合適。給完訂金,記得讓房主寫個收條。如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。

具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。

付款方式

在購房合同簽訂過程中,必須注意付款方式的一個個環節。比如,買賣雙方可以約定,在付款方式的選擇上標明,在簽訂《房屋買賣合同》時,客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。不要一次性把錢付給房東。所有的錢都必須先打給中介公司的監管賬戶,并約定在辦完三證之后再由中介打給房東。

交房時間

在合同簽訂的時候還應該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間;房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔;另外,雙方的其他約定也需在合同中注明。

違約責任

買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務,這樣可大大有利于避免糾紛的發生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。

但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。

至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

過戶及交稅

去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。

交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。

戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

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